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2009年12月 7日 (月)

住宅ローン減税vs固定資産税

年末までに完成して、住宅ローン減税を今年の分から受けるぞ、というつもりで進めていたのですが、長期優良住宅の件で時間がかかり、完成(引っ越せる状態になる)のは年明けというのが現状です。それでも、登記などを年内に済ませて、融資が年内に実行されるように、というのが今までの前提。

ところが、最近HMの担当氏がこんな話を持ってきました。

  1. 住宅ローン減税の減税枠や、長期優良住宅の優遇は今年も来年も同じである
  2. 家にかかる固定資産税は1月1日時点の所有者に課税されるので、年内に登記すると来年の分が丸々かかる。逆に、1月に登記しても課税されるのはその次の年から

家のほうの固定資産税がだいたい年10万くらいの試算だそうです。減税の額が同じなら、固定資産税が1年分少なくて済むほうがお得じゃないですかね、というのが向こうの言い分。

固定資産税って、日割りじゃないの?と思って調べたら、

年度途中で売買した時、固定資産税は誰が払うのですか?

固定資産税は、毎年1月1日現在の登記簿に、記載されている所有者に対して課税する年税です。
その年の1月1日時点に所有されている方に、1年度分の納税義務が課せられます。年の途中で売買
された場合でも、市役所では月割計算、日割計算は行いません。固定資産税の清算については、
売買契約締結時に売主・買主の間で話し合われることが多いようです。

複数の市町村の税金FAQにこんな記載があります。

新築住宅の場合、引渡しを受けた年には建物分への課税はなく、新築住宅の土地分や、中古住宅の土地と建物分の税金は、引渡しの年の分の税金を、1月1日に所有していた者である売主が支払うことになります。このため、引渡日を基準に税額を日割り計算し、売買代金に固定資産税日割り相当分として上乗せして、購入者が支払う場合が多いようです。
固定資産税ガイド、より抜粋)

日割り、って思ったのは、マンションや土地の売買の時にそういう計算をしたからですね。新築の時は建ったあとの1月1日基準で良さそうです。

フムフム、税金は毎年払うわけだから、課税が後回しになる方が得か…

と、さっきまで納得していたのですが、どうやらそうでもないですね。

家屋の固定資産税は評価額が経年的に下がっていって、いつかはゼロになります。つまり、ずっと住み続ける(所有する)限り、課税方法が変わらなければトータルの額は同じ。スタートが後回しになるだけです。(経済状況の変化による評価額の変化を無視してますが、予測なんか無理

住宅ローン減税も「枠」では今年も来年も同じ。だけどこっちは、12月融資と1月融資のときの、各々年末の残債ってのを考えないといけない。12月融資だとすぐですが、1月融資だと11ヶ月分余分に返済を済ませてから最初の住宅ローン減税を迎えます。いくら差が出るかは返済方法次第ですが、例えば残債に100万円の差があるとしたら、1.2%減税として年に12000円、50万円なら6000円。結構な差ですよね。枠を使い切るほど融資を受けている人なら関係ないんですが。

今の進み具合を見ていて、年末までに建物本体だけでも完成、ってのが厳しいのは分かってるんで、納得したふりして上の計算は腹に収めますかね。民主党が既に決まっている住宅ローン減税まで反故にしないのを願いつつ…

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