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2009年5月27日 (水)

土地のあれこれ3

接道がOKで、『家が建たない』という最悪の事態は回避できることが分かったら、次に気になるのは土地の面積のことです。この面積に建ぺい率や容積率を掛けて建てられる家の大きさ(建物面積・延べ床面積)が分かりますし、面積に坪単価(地域ごとの相場)を掛けたものが土地の価格の基準になります。

今回は土地取引の時の面積の話

土地ってのは登記簿に持ち主と面積、形を示す図が載っているのですが、基本的に昔の土地境界はいい加減です。『あの石』とか『あの木』なんてのは当たり前。今回土地を買うにあたって初めて気付いたのですが、実家の土地境界なんて、トラブルになってないからかもしれませんが聞いたこともありません。境界がいい加減な故に、所有者が(隣接地の持ち主と合意の上で)主張する境界に従った面積と、登記簿上の面積がなかなか一致しません。

Azazu

これが今回の土地の近辺の『字図(あざず)』。ちゃんと登記されている公図の一種で、地域の土地の区分を図にした物です。まぁ一見しただけではなんのことやら分かりませんが、注釈の酷いのが、『方位不明、縮尺不明』という点。これで正確な面積を語れるはずもありません。

では取引の時はどうするか、次の方法があります。

  1. 公簿売買
    登記簿に記載の面積に従っての取引。実際の面積と差異があり得るという前提でこういう契約がなされます。売買契約のあとで『実測したら面積が違うぞ』という事態になっても値段は変わらないという条件を付けた取引もあれば、後日測量し直した結果によって精算するルールを付ける場合もあるようです。
  2. 実測売買
    土地の実測面積による取引。この場合も、隣地との境界がきちんと確定されていれば良いのですが、未確定な部分がある場合は面積が変わり得ます。

実測売買か、公簿売買の形をとっても、実際の面積を値段に反映した取引のほうが、買うほうにとってはクリアでいいですね。もっとも、土地の値段は面積だけでは決まらず、形や立地の影響も受けますから、面積と値段の関係はあくまでも一つの目安。

Chisekiさて、今回の土地にはこのような地積測量図が付いておりました。土地の境界や面積を法的に確定させる書類で、これも登記所に保管されています。全ての土地にこれがあるのが理想なのでしょうが、この書類を土地家屋調査士に作ってもらうだけで数十万円かかるそうで、残念ながらこういう公的な証明がある土地は多くないようです。

これがあるおかげで、登記簿と実際の土地は確実に一致することになり、境界や面積のトラブルは原則としてないことになります。『ちゃんと売れるように、HMさんが困らないように』整えてくださった不動産屋さん(地主さん)には素直に感謝します。

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