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2009年5月の10件の記事

2009年5月31日 (日)

長期優良住宅の件はお預け

HMとの打ち合わせに行ってきました。

間取りはほぼ確定。建築確認の申請までに決めないといけないのは、主寝室の天井(勾配天井にするか否か)と、ウッドデッキの大きさくらい(基礎のコンクリートをここまで流すので)です。7月に入ったら確認申請して、8月始めに着工という流れ

さて、タイトルの長期優良住宅の件、営業氏には会社の方針が明日説明されるとのことで、今回は明確な回答をいただけませんでした。設計士さん曰く、省エネ基準の関係で、サッシを樹脂枠にしないといけないかもと。構造自体は問題ないそう。

変更すべき点を洗い出してもらって、コストアップと減税のメリットと天秤に掛けられるようにしてくださいと依頼してきました。

来月中旬まで、水回りなどのショールーム回りです。台所とか妻に任せようと思うところも多いのですが(彼女の城ですから)、午後からトステムさんのショールームが対応してくれるというので、早速行ってきました。

詳細は書きませんが、キッチンとバスで正直お腹いっぱいです。個人的には、気になっていたCAZASシステムを妻も了解してくれたようなので、これを付けることは内定。

2009年5月30日 (土)

長期優良住宅標準化の流れ?

数日前、「長期優良住宅」仕様を標準化 ミサワホームという記事がありました。また、今日のニュースでも、6月4日の認定開始後、大手HMを中心に長期優良住宅に適合する家を標準仕様とする方向で検討中のところがあると報じられていました。

先日の長期優良住宅?では、契約したHMの対応に懐疑的なことを書いてしまいましたが、既に長期優良住宅を前提に標準仕様が決められているのかもしれません。契約前の話でも、『工法自体は中小の工務店でも対応できるレベル』ということでしたし。明日の打ち合わせで費用の点など改めて確認したいと思います。

さしあたっては住宅ローン減税のことが大きいのですが、もう一つ長期優良住宅のことが気になる理由が、リセールのことです。この場所で暮らしていくと決心はしたものの、仕事や実家のことを考えると、『一生』をこの家で終えるかどうかまで明確なビジョンが描けないのも残念ながら事実。万一売ることになったときに、一つでも『売り』に出来る公的な証明が欲しいなと‥‥ 今まで数年に一度は引っ越しだったので、もう引っ越しはしたくないんですけどね。特に子供3人連れての引っ越しは、今度の入居で最後にしたいです。

※上に『大手』HMと書きましたが、うちのHM様が大手か否かというのは微妙なのです。全国展開はしていないのですが、九州北部ではまずまずの認知度、といったところでございます。着工したら写真にロゴが写ることもあるでしょうしおいおい明らかにします。

土地のあれこれ5

土地の契約を済ませたで使った用語で、解説してないのが一つありました。

敷地延長というやつです。

調べてみるとこの用語は、旗竿地の『竿』の部分に対して主に使われるようです。旗竿地の是非もいろんな意見があるようですが、奥まった土地に対し、接道義務を満たすために最低2m幅の細長い土地が付随している部分を敷地延長という様子。敷地面積には入りますが基本的に建物は建たない部分。車庫として使う場合が多いでしょうね。下の図では、土地Bの細長い部分に相当します。

私の購入した土地(A)にも敷地延長が存在したのですがいったいどこに?

Hatena_4

上の図を見て下さい。土地Aの周辺図です。道路が図のようにあることから、A~Dの各土地は、一見――のところで接道しているように思われます。

ところが建築基準法上の道路は、左上側の位置指定道路まで。右下側 の道路はどうなっているのかというと、AとCがそれぞれ所有する土地を私道にした部分。B,Dは位置指定道路にそのまま接道していますが、私の購入した土地Aは、この私道部分の土地を介して、位置指定道路に接道していることになります。こういうケースも敷地延長と呼ぶのでしょうね。

Naruhodo_3

それではCは?‥‥ Cの持ち分は位置指定道路に接する部分が細くなっていて、これで は接道義務を満たしません。実は、図の下側に幅の広い道路があり、ここで接道していることになっているんだとか。ただし、随分高低差があるため、出入りは図の上側の私道を介してしか出来ません。Cにとっては通路を確保するため、A(私)にとっては接道義務を満たすため、このような変形した土地割りをしたんですね。

よく考えてあるとは思いますが、ちゃんと説明を受けないと理解不能

※追記1

上の図だと、位置指定道路と私道の道幅が同じで、私道部分を半分に割ればAもCも接道できそうに見えますね。実際は位置指定道路は幅4.5mありますが私道部分は3.5mしかなく、ここを等分してもAとC双方が接道義務を満たすことが出来ません。

※追記2

↑のように書きましたが、土地のこと調べていると、共有地を経て接道しているような家もあるようなんですよね。ちょっとでも権利があれば可能なんでしょうかね?それならば我が家の前の私道は図のような割り方をせずに共有地でもいいわけです。
いろんなケースがありすぎて素人には理解が困難です。

2009年5月29日 (金)

土地のあれこれ4

ここまでで、接道の問題をクリアして、土地の面積も(一応)分かりました

いよいよ、ここにどんな家が建つのかが気になります。予算の都合はありますが、出来れば広い家を‥‥と思うのが人情。ここにもいろんな制限があります

代表が建ぺい率容積率。都市計画によって決められる物ですが、今回の土地は第一種低層住居専用地域内にあり(いわゆる『閑静な住宅街』と呼ばれるところですw)、建てられるものの制限は一番厳しいそう。基本的には2階建てまでの一戸建てを建てるところ。建ぺい率は50%、容積率は80%です。

200m2の土地とすると、建物の建築面積(ほぼ1階の面積に相当)は100m2まで、延べ床面積(1階と2階の床面積の合計)は160m2までOKということになります。

さらに第一種低層住居専用地域の場合は外壁後退といって、隣地との境界から1m開けたところまでしか建物が建てられません。日当たりや通風の良い住環境を確保するためですね。

次に日当たりがらみで問題となるのが北側斜線制限。敷地の北側の5mより上は、斜めに見えない壁があって、そこからはみ出す建物は建てられないという規制です。図を書く暇も知識もないので、マイホームと建築基準法というページのリンクを貼っておきます。

あと、日影規制というものもありますが、基本的には10m以上の建物が規制対象の模様。2階建てまではまず関係ないですね。なんか専用ソフトを使って冬至の日の影をプロットしたりとか大変らしいです。

そんなこんなで、思った通りの形の家にはなかなかなりません

2009年5月27日 (水)

土地のあれこれ3

接道がOKで、『家が建たない』という最悪の事態は回避できることが分かったら、次に気になるのは土地の面積のことです。この面積に建ぺい率や容積率を掛けて建てられる家の大きさ(建物面積・延べ床面積)が分かりますし、面積に坪単価(地域ごとの相場)を掛けたものが土地の価格の基準になります。

今回は土地取引の時の面積の話

土地ってのは登記簿に持ち主と面積、形を示す図が載っているのですが、基本的に昔の土地境界はいい加減です。『あの石』とか『あの木』なんてのは当たり前。今回土地を買うにあたって初めて気付いたのですが、実家の土地境界なんて、トラブルになってないからかもしれませんが聞いたこともありません。境界がいい加減な故に、所有者が(隣接地の持ち主と合意の上で)主張する境界に従った面積と、登記簿上の面積がなかなか一致しません。

Azazu

これが今回の土地の近辺の『字図(あざず)』。ちゃんと登記されている公図の一種で、地域の土地の区分を図にした物です。まぁ一見しただけではなんのことやら分かりませんが、注釈の酷いのが、『方位不明、縮尺不明』という点。これで正確な面積を語れるはずもありません。

では取引の時はどうするか、次の方法があります。

  1. 公簿売買
    登記簿に記載の面積に従っての取引。実際の面積と差異があり得るという前提でこういう契約がなされます。売買契約のあとで『実測したら面積が違うぞ』という事態になっても値段は変わらないという条件を付けた取引もあれば、後日測量し直した結果によって精算するルールを付ける場合もあるようです。
  2. 実測売買
    土地の実測面積による取引。この場合も、隣地との境界がきちんと確定されていれば良いのですが、未確定な部分がある場合は面積が変わり得ます。

実測売買か、公簿売買の形をとっても、実際の面積を値段に反映した取引のほうが、買うほうにとってはクリアでいいですね。もっとも、土地の値段は面積だけでは決まらず、形や立地の影響も受けますから、面積と値段の関係はあくまでも一つの目安。

Chisekiさて、今回の土地にはこのような地積測量図が付いておりました。土地の境界や面積を法的に確定させる書類で、これも登記所に保管されています。全ての土地にこれがあるのが理想なのでしょうが、この書類を土地家屋調査士に作ってもらうだけで数十万円かかるそうで、残念ながらこういう公的な証明がある土地は多くないようです。

これがあるおかげで、登記簿と実際の土地は確実に一致することになり、境界や面積のトラブルは原則としてないことになります。『ちゃんと売れるように、HMさんが困らないように』整えてくださった不動産屋さん(地主さん)には素直に感謝します。

2009年5月25日 (月)

土地のあれこれ2

一番シャレにならないのが、『家の建たない土地』です。

家を建てる場合の原則に、敷地が幅4m以上の道路に最低2m接していること(接道義務)という条件があります。主に防火(消防車が入る)を考えてのルールのようです。道幅の広い公道に接していれば全く問題なし。逆に、細い路地の奥の土地などは、今建っている建物を壊せとまでは言われないけど、立て替えは×ということになります。

昔からある細い道で4mに足りないけど、将来拡幅する前提で公道扱いされてる道もあります。この場合、道路の中心から2mまでは建物を建てられません(セットバック

一見区別がつきにくいですが、公道じゃなくて私道の場合は『位置指定』というのを受けていないと接道義務を満たしません。私有地ですがこの指定を受ければ半永久的に道路に供するのを認めたようなもので勝手に建物は建てられません。また、通行も基本的には自由に認められることになります。

Ichi 調べてみると(HMさんに調べてもらうと)、例の土地の前の道は位置指定道路。ついでに、今の家の前の道も位置指定道路だとわかりビックリ。知らなきゃ普通の道路ですもんね。こんな届けが20年前に出されていました。字が分からない程度に縮小しましたが、図の一番右上が新居の前の道路、その左のほうに繋がる道路が今住んでる家の前の道

接道する位置指定道路部分の土地の権利も一部頂く(住宅部分の土地とセットで、この部分は無償)ことになりました

土地のあれこれ1

家を建てようとすると土地が要ります。

私の場合は、今住んでいるところ(借家)の近くに、十分な広さがあって眺めも良いところが空いていたので、『ここっていくらなんだろう?』というところから始まりました。

不動産屋さんに連絡して広さや値段を聞いて、何となくイメージが湧いてきたので住宅展示場を訪ねることに。そこで初めてハウスメーカーの話を聞いたわけですが、希望の土地があるという話をすると『それはありがたい』というより『それ、大丈夫?』というような怪訝な気配を感じました。『なんでずっと空き地なんだろ?』ってのは私も考えたことなので、その疑問も尤もなこと。

HM担当者の印象に残った言葉

  • 『今考えておられるところでプランを出しながら、並行して御近所で別の土地も探してみましょうか』‥‥ずるいようですが、一ヶ所にこだわらない方が決まりやすいとか。他の土地でも希望の家が建つかどうか検討してみて、グルッとまわって最初のところが一番となればそれでいいですと。
  • 『土地と建物は一体で考えて下さい』‥‥だだっぴろい土地の真ん中に家を建てるのであれば好きな形の家が建てられますが、特に日本の都市部では、地形や立地の制限によって建つ家が大きく変わってきます
  • 『土地も家も100点満点はあり得ません』‥‥予算の制限も考えると当然のことです。どこを重視して、どこは割り切るか決めないと土地も家も決まりません

他の候補も見ながら、結局最初に提案した場所に落ち着いたわけですが、土地ってのは何も考えずに買っちゃうとトンでもないことになるケースがあるのが、調べると色々出てきますね。

長くなりそうなので次に

2009年5月24日 (日)

長期優良住宅?

土地の契約を無事すませたあとで、前から気になっていた長期優良住宅の件をHM担当者に聞いてみました。というのも、国土交通省の長期優良住宅先導的モデル事業に、先だって契約したHMも採択されたと発表があったからです。(国交省の報道資料はこちら

実際の認定は今年6月4日以降に始まります。

さて、以前は『200年住宅』と呼ばれていたこの長期優良住宅、我々家を建てる側からすると、以下のメリットがあります。

  1. 住宅ローン減税の拡充‥‥例えば今年中に入居の場合、ローン残高に対して1.0%の減税(最大借り入れ5000万円に対して50万円まで)が、1.2%に。10年間では最大500万円減税のところが600万円となります。
    もちろん借入額によるので、私の場合約400万→480万の想定
  2. 固定資産税の減額措置(取得後3年間1/2)が5年間1/2に
  3. 不動産取得税と登記時の登録免許税の減免
  4. 金銭に換算しにくいですが、万一手放すことになった場合に、HMの信頼性等とは別に、『この家は長持ちすると構造上の認定を受けています』と言えること

要は住宅ローン減税を増やしたくて、長期優良住宅の認定が取れるかどうか気にしていたのですが、色々記事を読んでみると、『認定基準を満たすには数百万円追加が必要ではないか?そうなると現在の減税策では足りない』という記述もありました。はたして長期優良住宅の認定を受けにいくのが得なのか否か‥‥

HM担当氏に自己負担が増えたりしないのか聞いてみると、『今回の採択で、追加が必要な分は補助金が出ますから』とあっさりしたもの。自分ところの標準的構造に自信があるのでしょうか?来週は建築士さんも交えての打ち合わせなので、費用の点を突っ込んで聞いてみます。

追記(6/22):
長期優良住宅に関してですが、先導的モデル事業と、長期優良住宅の認定に混同や誤解があったようです。新しい記事も見て下さい。

土地の契約を済ませた

土地の契約書にハンコをついて、手付け金を払ってしまいましたので、いよいよ元へは戻れないところまで来てしまった模様‥‥

住宅街の奥まったところにある土地なのですが、地積確定済みなので、土地の境界や面積のトラブルがない点は一安心。隣地との共有になる部分と、接道する位置指定道路と、敷地延長部分の説明と共有持ち分の説明、水道の引き込みに関する説明を改めて受けました(あらかじめハウスメーカー(HM)さんとの間で確認済みですが)

一軒の家を建てるための土地の登記簿(筆)の数が1つじゃ済まないのが大変ですが、売り主さんもHMさんも『そこにちゃんと家が建つように』配慮してくださっているのがよく分かって有意義でした。新規に住宅開発されたところだと、もっと単純な権利関係らしいんですけどね‥‥

と、分かったような用語を使って書いていますが、ほとんどはこの1-2ヶ月に得た知識ばかり。新しいこと書くことがないときに素人的解説を入れていきます。

2009年5月22日 (金)

マイホームが形になるまでの道のり

んー、長いような短いような。

仕事の関係で今の土地へ引っ越してから1年ちょっと

近所の空き地を見て漠然と家を建てる気になってから2ヶ月

気がついたら某ハウスメーカーと契約するところまで来ています

知らなかったことばかり。契約までに勉強したこともたくさん。おそらく引き渡しまでのこれから半年の間にもいろんなことがあるでしょう。

そんなことをなるべく記録に残しておきたいという気持ちになりました

着工はもう少し先なので、まずは契約までの成り行きと、今までに勉強したことなど‥‥

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